Ce graphique montre pourquoi mettre 20 % de moins sur un prêt hypothécaire peut être une erreur

Quelle est la meilleure solution financière : mettre 20 % sur une maison ou 10 % et investir le reste ?

Lorsque vous mettez 20 % de mise de fonds sur l’achat d’une maison, vous n’avez pas à emprunter autant d’argent que quelqu’un dont la mise de fonds n’est que de 5 ou 10 %. Et par conséquent, votre paiement hypothécaire mensuel peut être considérablement inférieur. Mais les acomptes de 20 %, bien que courants, ne sont en aucun cas obligatoires ou la norme. En fait, la National Association of Realtors affirme que l’acompte médian en 2020 n’était que de 12%. Donc, si vous espérez épargner pour la retraite en plus d’acheter une maison, vous pouvez opter pour une mise de fonds de 10 % et investir l’argent restant. Vos paiements mensuels et vos intérêts seront plus élevés, mais vos actifs investis deviendront un pécule substantiel au cours des 30 prochaines années. Comparons les effets d’une mise de fonds de 10 % et de 20 % sur votre retraite.

Si vous devez déterminer le montant de votre mise de fonds, un conseiller financier pourra peut-être vous aider à prendre une décision.

Paramètres de notre comparaison

Il y a plusieurs paramètres sur lesquels nous allons baser notre analyse. Premièrement, le prix de vente médian d’une maison aux États-Unis est actuellement de 374 900 $, mais nous utiliserons une propriété de 375 000 $ par souci de simplicité. Dans les deux scénarios ci-dessous, nous supposerons que vous disposez de 75 000 $ en espèces pour un acompte et/ou un investissement.

Ensuite, nous supposerons un taux d’intérêt de 3 % pour l’hypothèque, ce qui est plus ou moins la moyenne nationale actuelle. Notre analyse n’inclura pas non plus les taxes foncières ou l’assurance habitation, mais elle inclura l’assurance hypothécaire privée. Ce supplément, connu sous le nom de PMI, s’appliquera à l’hypothèque qui utilise un acompte de 10 %.

Enfin, nous supposerons que tout argent hypothétique investi en bourse aura en moyenne un taux de rendement annuel de 10 %, puisqu’il s’agit de la moyenne historique approximative du marché boursier. Nous supposerons également une composition mensuelle.

Au départ, si vous ne considérez que les coûts au fil du temps, il peut sembler que l’option 20% de réduction est la gagnante, comme le montre le tableau de comparaison ci-dessous. Mais c’est une décision plus nuancée que cela.

Option 1 : Abaissez la totalité des 20 %

En optant pour une mise de fonds de 20 % (75 000 $), vous paierez moins d’intérêts et éviterez le PMI, ce qui se traduira par des mensualités moins élevées. Après 30 ans de versements mensuels réguliers, vous aurez dépensé un total de 530 089 $ (rappelez-vous, cela exclut les taxes foncières et l’assurance habitation).

L’histoire continue

Voir la répartition ci-dessous :

Perspectives sur 30 ans pour un acompte de 20 % Prix du logement Acompte Montant du prêt Paiement mensuel Total PMI payé Intérêts payés sur 30 ans Investissement total 375 000 $ 75 000 $ 300 000 $ 1 265 $ 0 $ 155 089 $ 530 089 $ Option 2 : Mettez 10 % de moins et investissez le reste

Quelle est la meilleure solution financière : mettre 20 % sur une maison ou 10 % et investir le reste ?

Mettre 10% sur une maison de 375 000 $ signifie contracter une hypothèque plus importante (337 500 $) et payer également 175 $ par mois en PMI. Les paiements PMI finiront par se terminer, mais ils totaliseront plus de 10 000 $. Après 30 ans de versements mensuels réguliers, vous aurez dépensé un total de 559 994 $.

Voir la répartition ci-dessous :

Coût de l’hypothèque avec acompte de 10 % Prix du logement Acompte Montant du prêt Paiement mensuel Total PMI payé Intérêts payés sur 30 ans Investissement total 375 000 $ 37 500 $ 337 500 $ 1 598 $ 10 519 $ 174 475 $ 559 994 $

En mettant 10 % au lieu de 20 %, vous aurez 37 500 $ supplémentaires à investir en bourse. Voici un aperçu de la croissance de cet argent sur une période de 30 ans (le calculateur d’investissement SmartAsset compose les intérêts mensuellement) :

Épargne-retraite Placement principal Cotisations mensuelles Durée Total 37 500 $ 0 $ 30 ans 743 902 $

Même sans verser de cotisations mensuelles à votre compte de courtage, mettre 10 % de moins et investir les 37 500 $ restants se traduira par un pécule important au moment où votre prêt hypothécaire sera entièrement payé. En supposant un taux de rendement annuel de 10 %, les 37 500 $ passeraient à 743 902 $ après 30 ans. Il est important de noter que bien que ce taux de rendement hypothétique de 10 % soit basé sur la moyenne historique du S&P 500, les rendements des investissements ont été encore plus robustes ces dernières années. En fait, les rendements totaux de l’indice de référence ont dépassé 11 % au cours de neuf des 12 dernières années, dont 31,5 % en 2019.

Ci-dessous, vous pouvez voir une autre façon de comparer les deux scénarios. Oui, le plus petit acompte de 10 % signifie que l’hypothèque vous coûte finalement plus cher sur la durée du prêt – environ 30 000 $ de plus, entre le PMI et les versements hypothécaires plus élevés. Mais si les 37 500 $ que vous mettez en bourse augmentent à la moyenne historique de 10 % par an, ils se transformeront en près de 750 000 $ au moment où vous aurez fini de rembourser votre hypothèque. Bien que ces deux scénarios se terminent par une maison entièrement remboursée, bien sûr, la personne qui a choisi d’investir la moitié de l’acompte se retrouve avec plus d’argent sur son compte de placement qu’il n’en a finalement payé pour la maison.

Le verdict

La réponse semble assez évidente. Mettre 10 % de moins et investir les 10 % restants semble une bien meilleure décision financière à long terme que de mettre 20 % de moins, n’est-ce pas ? Pas si vite.

Bien que la mise de fonds de 20 % se traduira par moins d’intérêts payés sur la durée de l’hypothèque, elle se traduira également par des paiements mensuels inférieurs (333 $ de moins par mois). Plutôt que de dépenser cet argent supplémentaire, un investisseur avisé l’utiliserait pour constituer son pécule de retraite. Investir 333 $ chaque mois vous laisserait un énorme 752 742 $ après 30 ans, en supposant le même taux de rendement moyen de 10 %. Non seulement vous économiseriez 30 000 $ en intérêts et PMI en mettant 20 % de moins que 10 %, mais vous accumulerez un pécule encore plus important en investissant vos économies mensuelles.

Alors ça règle ça, non ? Pas exactement.

Il existe une option encore plus judicieuse. Bien que mettre moins de 10 % d’acompte vous laisserait payer un PMI chaque mois, ce supplément disparaîtrait vraisemblablement une fois que vous auriez payé l’équivalent de votre acompte de 20 %. Dans notre exemple, votre PMI mensuel serait de 175 $. Après environ cinq ans de versements mensuels, vous atteindriez le seuil de 20 % d’équité et le PMI disparaîtrait, vous laissant 175 $ de plus chaque mois.

À ce stade, votre investissement initial de 37 500 $ aurait atteint 61 699 $ sur le marché. Contribuer les 175 $ que vous utilisiez pour payer le PMI chaque mois augmenterait votre épargne, l’aidant à atteindre 976 097 $ au moment où l’hypothèque est remboursée. Même si votre prêt hypothécaire vous coûterait 30 000 $ de plus, cette option rapporte près d’un million de dollars d’épargne-retraite, de loin le plus gros œuf net.

Résultat final

Quelle est la meilleure solution financière : mettre 20 % sur une maison ou 10 % et investir le reste ?

L’achat d’une maison et l’épargne-retraite n’ont pas besoin de s’exclure mutuellement. Que vous choisissiez de verser un acompte de 20 % ou de mettre un acompte de 10 %, il existe des moyens d’investir de l’argent supplémentaire. Dans les deux scénarios, investir systématiquement de l’argent qui paierait autrement le PMI a un impact énorme à long terme. La meilleure option que nous ayons trouvée est de mettre 10% de fonds, d’investir l’argent restant, puis de verser 175 $ sur votre compte de courtage chaque mois une fois que le PMI est remboursé.

Conseils pour l’achat d’une maison

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Crédit photo : ©iStock.com/Jamakosy, ©iStock.com/pinkomelet, ©iStock.com/dragana991

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