Comment le Model Tenancy Act supprime l’ambiguïté et la méfiance dans le paysage locatif

La nouvelle loi interdit également la sous-location d’un bien par le locataire sans le consentement du propriétaire.

En l’absence d’un tribunal locatif formel et réglementé, les différends et la méfiance entre propriétaires et locataires dans le secteur locatif ont été élevés. Au point qu’un grand nombre de propriétaires ont décidé de ne pas louer le bien et de le laisser vacant. Le Model Tenancy Act (MTA) récemment approuvé vise à combler ce gouffre en rationalisant le paysage locatif de l’Inde et en faisant entrer les lois sur la location dans le 21e siècle.

Voici un aperçu de la façon dont la Loi vise à identifier et à arrêter les écarts.

Qu’est-ce que le modèle de loi sur la location? Une explication rapide

La loi, qui est considérée comme une mise à jour attendue depuis longtemps de la loi de 1948 sur le contrôle des loyers, vise à débarrasser le secteur locatif de l’arbitraire et à combler le fossé entre les propriétaires et les locataires au moyen d’accords formels et écrits rejetant ainsi les contrats verbaux, en plus de beaucoup d’autres choses. Selon le gouvernement, le MTA « vise à créer un marché du logement locatif dynamique, durable et inclusif dans le pays ». Il y parviendra en créant « un parc de logements locatifs adéquat pour tous les groupes de revenus, abordant ainsi le problème de l’itinérance. Le Model Tenancy Act permettra l’institutionnalisation du logement locatif en le déplaçant progressivement vers le marché formel.

Le marché locatif était jusqu’ici soumis à des lois primitives qui empêchaient l’épanouissement d’un marché locatif de qualité en raison du manque de clarté et de stabilité du système qui décourageait les propriétaires de louer leur maison. Rédigé pour la première fois en 2019, le Model Tenancy Act vise à aider le marché de l’immobilier locatif et à remanier le cadre juridique qui l’entoure. La loi vise à mettre sur le marché des propriétés vacantes, à contrer les goulots d’étranglement procéduraux d’enregistrement, à augmenter les revenus locatifs et à fournir des logements à l’Inde en urbanisation rapide. Certaines de ses principales dispositions comprennent :

La fin de l’ambiguïté (des accords verbaux)

Les accords verbaux, qui dictaient les termes de la plupart des contrats de location, étaient souvent une cause de conflits et de différends mineurs entre les parties prenantes. Pour remédier à ce problème, la loi exige un accord écrit par consentement mutuel entre le propriétaire et le locataire. L’accord détaillera la durée de la location, les pratiques acceptables, le montant du loyer, etc., et soumis à la « Loyer Authority » du district. Pour faciliter cela, la loi exige l’installation d’une plateforme numérique dans la langue vernaculaire locale pour la soumission de tous les documents importants.

Un processus de règlement des griefs plus facile

Conformément aux dispositions de la loi, les États qui choisissent de la mettre en œuvre seront tenus de mettre en place un système de règlement des griefs à trois niveaux pour un processus de règlement des différends plus équitable et transparent. Un juge au niveau du district supervisera le règlement des différends. En cas de litige, la partie lésée s’adressera d’abord à l’Autorité des loyers, avant de s’adresser aux niveaux supérieurs : « Cour des loyers » et « Tribunal des loyers ».

La plus grande crainte de tout propriétaire était que le locataire puisse squatter la propriété et qu’il doive ensuite mener une longue bataille juridique pour récupérer sa propriété. Mais, avec un délai clair de 60 jours pour résoudre tout litige, la loi donne beaucoup de confiance aux propriétaires.

Délimitation claire des responsabilités

Le plus grand sujet de litige concernait l’entretien et les frais arbitraires déduits par le propriétaire du dépôt de garantie. La nouvelle loi a équilibré les échelles grâce à une délimitation claire des responsabilités des propriétaires et des locataires. Sauf convention contraire dans l’accord écrit, le propriétaire prendra en charge les réparations structurelles, le blanchiment à la chaux, la peinture des portes et fenêtres, ainsi que l’entretien de la plomberie et de l’électricité, entre autres. Le locataire, quant à lui, assumera la responsabilité de toute réparation des dommages causés par celui-ci, ainsi que des activités telles que le nettoyage des canalisations, la réparation des interrupteurs, des prises, des appareils de cuisine, le remplacement des panneaux de verre, l’entretien des jardins et des espaces ouverts, etc.

La nouvelle loi interdit également la sous-location d’un bien par le locataire sans le consentement du propriétaire. MTA interdit tout changement structurel de la propriété par le locataire sans le consentement du propriétaire tout en délimitant les dispositions relatives aux vacances de la propriété par les locataires.

Dispositions pour la protection des droits des locataires

La loi a abaissé le plafond des dépôts de garantie par un locataire à deux mois. La loi interdit aux propriétaires de retenir les fournitures essentielles pour quelque raison que ce soit. La MTA exige également qu’un préavis de 24 heures soit signifié aux locataires avant que des travaux de réparation ne soient effectués sur la propriété, ce qui pourrait réduire la fourniture de services publics, les réparations structurelles par les propriétaires, etc. Dans le cas où un propriétaire ne rembourse pas le loyer, ils devront payer des intérêts simples sur le montant remboursé au locataire à intervalles réguliers. De plus, la loi garantit que les locataires ne peuvent être expulsés pendant la durée de leur location à moins que les détails de celle-ci ne soient fournis par écrit par les deux parties. La loi impose également un préavis de trois mois avant une augmentation des loyers pour sauvegarder les intérêts économiques des locataires.

Un coup de pouce bien nécessaire pour renforcer le paysage locatif

A travers cette loi, le gouvernement entend rendre le secteur immobilier plus propice à la création d’une société tournée vers la migration tout en facilitant une répartition 50-50 entre la location et la propriété. Si elle est suivie dans la lettre et dans l’esprit, la loi peut être la clé pour débloquer un énorme stock de propriétés vacantes afin de combler la pénurie massive de logements qui affecte de manière disproportionnée les Indiens des groupes à revenu faible à moyen. Il avait noté que selon le recensement de 2011, environ 110 lakh maisons étaient vacantes.

MTA marque un tournant décisif sur le marché immobilier indien. Sa mise en œuvre peut conduire à plusieurs développements constructifs tels qu’une législation uniforme dans tous les États ; protection des droits des locataires et des propriétaires; et une délimitation claire des responsabilités et des dispositions des parties prenantes. C’est la solution à un problème trop long dans la dent et pourrait bien s’avérer être la solution miracle requise pour le rajeunissement de l’immobilier locatif en Inde en déverrouillant les maisons vacantes à des fins de location.

(Par Saurabh Garg, co-fondateur et CBO, NoBroker.com)

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