Des moyens efficaces de rembourser par anticipation et de pré-clôturer votre prêt immobilier

La pré-clôture d’un prêt immobilier signifie la clôture du prêt avant la fin de son mandat effectif.

Les prêts immobiliers peuvent être utilisés pour des durées allant jusqu’à 30 ans. Souvent, les emprunteurs préfèrent la durée la plus longue possible en fonction de leur admissibilité. Cela minimise la pression EMI sur eux et leur permet de gérer plus facilement leurs finances. Cependant, plus la durée de votre prêt est longue, plus les intérêts de votre prêt sont élevés. Par conséquent, à mesure que vos revenus augmentent, vous pouvez envisager des moyens d’accélérer les remboursements de votre prêt pour vous désendetter plus rapidement. Il existe plusieurs façons d’effacer vos dettes. Le pré-paiement et la pré-clôture de votre prêt en sont deux.

La pré-clôture d’un prêt signifie régler vos cotisations en un seul versement. Le prépaiement signifie effectuer des paiements partiels sur votre prêt en plus de vos IME. Cela vous évite des intérêts que vous n’avez plus besoin de payer avec les IME. Vos revenus et votre épargne peuvent ainsi être détournés vers la réalisation d’autres objectifs financiers, comme les études de vos enfants. La pré-clôture d’un prêt immobilier peut être bénéfique pour vous, à condition de le faire de la bonne manière.

Voyons donc comment optimiser vos prépaiements et pré-clôture.

Qu’est-ce que la pré-fermeture ?

La pré-clôture d’un prêt immobilier signifie la clôture du prêt avant la fin de son mandat effectif. Par exemple, la durée de votre prêt immobilier est de 25 ans. Après avoir payé les IME pendant 15 ans, votre prêt en cours est de Rs 10 lakh, et vous décidez d’écrire au prêteur un chèque de ce montant pour régler les cotisations en un seul coup. Ainsi, votre prêt est pré-clôturé, c’est-à-dire remboursé 10 ans avant son échéance. Vous n’avez aucune dette et vous pouvez immédiatement récupérer vos documents de propriété auprès du prêteur.

Qu’est-ce que le prépaiement ?

Le remboursement anticipé est également un moyen de pré-clôturer progressivement votre prêt. Par exemple, votre EMI est de Rs 50 000, mais vous décidez de payer Rs 2 lakh chaque mois. Le montant en sus du principal et des intérêts dus pour ce mois particulier est traité comme un paiement anticipé. Donc, si votre capital et vos intérêts ce mois-là étaient respectivement de Rs 17 000 et Rs 33 000, payer un Rs 1,5 lakh supplémentaire pour le mois fait votre paiement de capital total pour le mois Rs 1,67 lakh. Un pré-paiement régulier accélérera ainsi le remboursement de votre prêt, vous aidant à pré-clôturer.

Conformément à la directive de la RBI, les banques ne facturent actuellement aucun frais de pré-clôture ou de pré-paiement sur les prêts immobiliers à taux variable. Cependant, les prêteurs peuvent appliquer des frais d’intérêt simples.

Refinancement pour pré-clôture du prêt immobilier

Les prêts immobiliers en cours qui ont été contractés il y a quelques années peuvent attirer un taux d’intérêt plus élevé que les prêts immobiliers actuellement déboursés. S’il existe un écart substantiel entre les taux du marché et le taux de votre prêt en cours, vous pouvez le refinancer. Vous pouvez contacter votre propre prêteur pour négocier un taux inférieur ou transférer votre prêt à un autre prêteur vous offrant de meilleures conditions. Un transfert de solde de prêt consiste à prendre le nouveau prêt pour rembourser et pré-clôturer l’ancien prêt.

Par exemple, votre prêt immobilier en cours est de Rs 50 lakh. La durée restante est de 20 ans. Votre banque actuelle vous facture des intérêts de 8,5%. Vous avez vu que certains prêteurs proposent des prêts immobiliers à 6,8% tout en facturant des frais de traitement et autres de Rs 20 000. Quelle devrait être votre décision ? Devriez-vous refinancer votre prêt immobilier ou vous en tenir à votre prêteur actuel ? Vérifions.

Ainsi, en refinançant un prêt immobilier, vous pourrez économiser des intérêts d’environ Rs 12,54 lakh en 20 ans. Supposons que vous continuiez à rembourser le même IME après le refinancement que vous remboursiez à votre banque précédente, vous seriez en mesure de pré-clôturer votre prêt en 187 mois au lieu de 240. Avant de transférer le prêt immobilier, vérifiez les frais de traitement et autres frais prélevés par la banque pour une telle facilité.

Utiliser les aubaines pour rembourser le prêt en partie

De temps en temps, vous pouvez obtenir des revenus supplémentaires grâce à des bonus, des bénéfices, des paiements ESOP, un héritage ou d’autres moyens inattendus. Au lieu de dépenser ces revenus de manière imprévue, utilisez-les pour rembourser par anticipation votre prêt immobilier. Même si vous remboursez un peu votre prêt, cela peut vous faire économiser beaucoup d’intérêts, ce qui entraîne une pré-clôture. Par exemple, vous avez un solde de prêt de Rs 50 lakh avec 20 ans restants et un taux d’intérêt de 6,8%. Votre intérêt total sur ces chiffres serait de Rs 41,60 lakh. Cependant, si vous prépayez seulement Rs 5 lakh, votre paiement d’intérêt total reviendrait à Rs 29,58 lakh, soit une économie de Rs 12,02 lakh.

Fixer un objectif financier pour les prêts

Vous pouvez prévoir un remboursement anticipé ou une pré-clôture de votre crédit immobilier en économisant de l’argent à cet effet. Vous pouvez utiliser votre revenu mensuel excédentaire pour investir dans des instruments comme le RD ou les fonds communs de placement ou une combinaison des deux pour constituer un corpus pouvant être utilisé pour rembourser votre prêt. Vous devez choisir un instrument d’investissement avec soin et vous concentrer sur un rendement supérieur au taux d’intérêt en vigueur sur votre prêt immobilier.

Renforcez vos EMI

Vous pouvez utiliser le revenu mensuel excédentaire pour augmenter votre IME. Le montant que vous payez en plus de vos cotisations sera traité comme des paiements de principal, qui serviront également de remboursement anticipé et vous aideront à rembourser votre prêt plus rapidement. Vous devez augmenter vos IME périodiquement en fonction de l’augmentation de vos revenus. Par exemple, si votre EMI de départ était de Rs 25 000 alors que votre salaire net était de Rs 60 000, vous pouvez augmenter votre EMI à Rs 50 000 si votre salaire net est maintenant de Rs 120 000. Bien sûr, il s’agit d’une illustration, et vous devez calculer le step-up en fonction de votre situation financière.

Avant de pré-clôturer votre prêt immobilier, vous devez évaluer s’il vous convient financièrement ou non. Le prêt immobilier est l’un des produits de prêt les moins chers disponibles sur le marché, et avant de presser vos liquidités pour les rembourser, vous devez également étudier attentivement son impact sur votre impôt à payer. Sortir de la dette est un endroit formidable. Utilisez les taux d’intérêt bas, la planification financière et les paiements anticipés réguliers à votre avantage.

(L’auteur est PDG, BankBazaar.com)

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