Embassy REIT: Maintenez “ acheter ”, abaissez le TP à 380 Rs

Le taux de vacance total de 4QFY21 a augmenté de 170bps qoq (370bps qoq sur une base comparable (SS)) à 11,1% (et 13% sur une base SS).

Alors que les recouvrements sont restés stables, les augmentations des loyers se sont poursuivies et les logements vacants ont augmenté de 370 pb sur une base SS. Nous croyons que MPPL présente un dilemme, avec la possibilité de louer à un loyer 100% plus élevé au prix d’une plus grande vacance. Maintenez «acheter», mais abaissez TP à Rs 380 (à partir de Rs 390).

Le bon: Les collections de loyers pour FY21 sont restées stables à 99,8%. Les augmentations de loyers sont restées régulières au cours de l’exercice 21, avec une superficie d’environ 8,4 millions de pieds carrés atteignant une hausse de 13% et il reste encore de la place pour un autre mark-to-market (MTM) de 10% sur le loyer actuel du marché pour ces nouvelles locations. EOP a simplifié la structure de détention de Manyata (MPPL) SPV, ce qui s’est traduit par une amélioration de la part de distribution sous forme de dividendes, ce qui fait que 78% de la distribution sont désormais exonérés d’impôt pour les porteurs de parts contre 55% auparavant. Les estimations prévisionnelles de l’offre à deux ans de CBRE continuent de baisser, maintenant à 89 millions de francs CFA, dont EOP estime que seulement 13 millions d’euros se situent sur des marchés comparables / concurrents.

Le complexe: Manyata – Les joyaux de la couronne ou la couronne d’épines. Le MPPL représente environ 36% du NOI ajusté. D’un taux de vacance presque nul il y a six trimestres, son taux de vacance est passé à 6,5%. Au cours des exercices 22 et 23, 14% supplémentaires de la superficie louée sont en voie d’expiration. Il y a un autre 1 msf (bien que c60% pré-engagé) qui est en construction et devrait maintenant être terminé d’ici le 22 décembre (plus tôt le 22 juin). Cela implique une superficie totale qui devra être louée au cours des deux prochaines années de plus de 3 m². Les baux expirant des anciens locataires avaient des loyers moyens de Rs 40psfpm par rapport aux loyers actuels du marché de Rs 90psfpm, offrant une opportunité 100% MTM pour cette partie du portefeuille. MPPL était parmi les bureaux les plus recherchés et donc commandait des loyers plus élevés que la moyenne de Bangalore. Le principal défi est de savoir s’il faut faire le plein rapidement avec des locations faibles ou attendre de réaliser des locations sur le marché pour cet actif de renom. Nous supposons que les taux de vacance atteindront 14% d’ici l’EF23e pour MPPL.

Le moche: Le taux de vacance total de 4QFY21 a augmenté de 170bps qoq (370bps qoq sur une base comparable (SS)) à 11,1% (et 13% sur une base SS). En outre, la société a indiqué que sur 6% des locations en cours d’expiration, seulement 2% sont susceptibles d’être renouvelées et le solde devra être loué à neuf.

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