Évaluation de Sunteck Realty – Acheter : projet Shahad pour ajouter une valeur liquidative de Rs 103/action

En supposant un développement sur les FY24-35E, nous estimons un revenu brut de Rs 91,2 milliards (part SRIN à Rs 72,6 milliards) avec un excédent d'exploitation avant impôts de Rs 26,6 milliards et une augmentation de la valeur liquidative de Rs 14,4 milliards (Rs 103/action).En supposant un développement sur les FY24-35E, nous estimons un revenu brut de Rs 91,2 milliards (part SRIN à Rs 72,6 milliards) avec un excédent d’exploitation avant impôts de Rs 26,6 milliards et une augmentation de la valeur liquidative de Rs 14,4 milliards (Rs 103/action).

Sunteck Realty (SRIN) a annoncé l’acquisition d’un nouveau projet résidentiel de 10 msf à Shahad, situé dans la banlieue est étendue de la région métropolitaine de Mumbai (MMR). Le projet a été acquis selon le modèle JDA d’actifs légers dans lequel SRIN peut avoir une part des revenus de 75 à 80 %. En supposant un développement sur les FY24-35E, nous estimons un revenu brut de Rs 91,2 milliards (part SRIN à Rs 72,6 milliards) avec un excédent d’exploitation avant impôts de Rs 26,6 milliards et une augmentation de la valeur liquidative de Rs 14,4 milliards (Rs 103/action).

Nous maintenons notre cote d’achat sur SRIN avec un TP révisé de Rs 580/action (auparavant Rs 475) basé sur 1x NAV intégrant la nouvelle acquisition de Shahad. SRIN a maintenant ajouté quatre nouveaux projets depuis mars 20 avec les trois projets précédents à Vasai/Vasind/Borivali ajoutant 8 msf de superficie vendable. Les principaux risques sont le ralentissement des volumes du marché immobilier de Mumbai et la chute des prix résidentiels/commerciaux.

Le projet Shahad consolide la position de SRIN dans les banlieues étendues de MMR : SRIN a annoncé son intention de développer un quartier résidentiel intégré de luxe ambitieux s’étendant sur 50 acres avec une surface vendable de 10 msf (2,9x FSI sur la zone de tapis) à Shahad, Kalyan. Le nouveau projet a été acquis dans le cadre du modèle de partage des revenus du développement conjoint (JDA) avec ~75-80% des revenus revenant à SRIN et 100% des coûts de construction devant être supportés par SRIN. Il s’agit de la quatrième acquisition de projet après mars 20 de SRIN, la société ayant déjà réalisé trois acquisitions de projets. SRIN a maintenant une présence significative dans les zones périphériques de MMR avec 11,8 msf de superficie dans la banlieue ouest étendue de MMR (7,3 msf à Naigaon et 4,5 msf à Vasai) et 12,6 msf dans la banlieue est étendue de MMR (2,6 msf à Vasind et 10,0 msf à Shahad ).

Le projet Shahad devrait ajouter 103 Rs/action à la valeur liquidative : les prix résidentiels actuels à proximité du projet Shahad de SRIN oscillent entre 6 000 et 6 500 Rs/psf sur la base de la superficie vendable (10 000-10 500 Rs/psf sur la base de la surface de tapis) pour un niveau 1 similaire développements (Birla Vanya). Nous supposons qu’un lancement FY24e car le propriétaire foncier (Amar Dye Chem) peut avoir besoin de temps pour obtenir les approbations de conversion des terres. Nous intégrons le développement de projets sur les exercices 24-35e en cinq phases de 2 msf chacune avec un prix de lancement de base de Rs 6 700/psf et un coût de construction de Rs 3 500/psf et une augmentation annuelle de 5 % des prix de vente et des coûts.

Nous estimons que le projet générera des revenus bruts de 91,8 milliards de Rs, dont la part des revenus du SRIN est de 72,6 milliards de Rs et le coût du projet de 45,9 milliards de Rs, ce qui implique un excédent d’exploitation avant impôts de 26,6 milliards de Rs sur la durée de vie du projet. En supposant un taux d’imposition de 30% et un WACC de 11%, nous arrivons à une valeur liquidative de Rs 14,4 milliards ou Rs 103/action pour le projet.

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