Meilleur moment pour acheter une maison de luxe car les prix resteront fermes: Mani Rangarajan

Le logement abordable a été un moteur de croissance pour le marché immobilier dans les villes de niveau 1, 2 et 3. En fait, au cours des deux dernières années, le logement abordable a représenté plus de 50% des lancements et des ventes dans les villes de niveau 1. Il ne fait aucun doute qu’il s’agit d’un segment avec une opportunité de croissance massive au cours de la prochaine décennie, dit Mani Rangarajan, directeur de l’exploitation du groupe, Housing.com, Makaan.com et Proptiger.com.

Rangarajan dit également que le logement de luxe a connu un retour en quelque sorte au cours des 10 à 12 derniers mois pour différentes raisons. Le marché du logement de luxe se porte aujourd’hui bien et il est peu probable qu’il y ait une correction de prix significative dans ce segment.

Dans une interview exclusive avec Sanjeev Sinha, il partage son point de vue sur les tendances actuelles du marché immobilier en Inde et ses perspectives d’avenir. Extraits:

Voyez-vous une sorte de disparité se créer sur les principaux marchés immobiliers de l’Inde en termes de correction des prix?

Une correction séculaire des prix semble improbable dans le scénario actuel compte tenu de l’augmentation des coûts des intrants. Nous avons également noté que les prix de l’immobilier n’ont pas baissé dans les villes au cours de la première phase de la pandémie en cours. S’il est peu probable que les promoteurs procèdent à des corrections de prix significatives, des mesures telles que des réductions des droits de timbre et des ajustements de taux de cercle pourraient potentiellement entraîner un ajustement à la baisse des prix.

Notre rapport Real Insight montre que les prix ont augmenté d’environ 1 à 5% au cours du premier trimestre de l’année civile en cours par rapport à l’année précédente.

Comment pensez-vous que les prix de location et les conditions de location subiront une révision pour les espaces de bureaux commerciaux?

Les prix de location et les conditions de location sont fonction de la demande et de l’offre. Alors que nous voyons un modèle hybride de travail à domicile / bureau émerger dans un avenir prévisible, nous verrons également une dé-densification des espaces de bureau qui peuvent nécessiter des espaces plus grands pour loger les employés qui entrent au travail. Par rapport à 2019 qui a été une année record pour l’année commerciale, 2020 a été relativement molle en termes de nouvelle offre et d’absorption. Dans le même temps, l’Inde pourrait devenir un marché solide pour les entreprises mondiales une fois que la pandémie en cours s’est calmée et, par conséquent, la demande de bureaux pourrait ne pas souffrir à long terme. L’absorption de l’immobilier commercial a été plus faible au premier trimestre de cette année civile, à la fois d’un trimestre à l’autre et d’une année à l’autre. Nous prévoyons que les locations seront limitées à court et moyen terme, mais nous verrons probablement les propriétaires plus flexibles en offrant des périodes sans loyer, des augmentations de loyer plus faibles et des bureaux entièrement meublés pour inciter les locataires à occuper de l’espace. De plus, le coworking apparaîtra comme une option de crédit-bail privilégiée pour les petites et moyennes entreprises étant donné la flexibilité nécessaire pour augmenter ou réduire au besoin et les engagements de location à plus court terme.

Selon vous, quel segment est susceptible de s’accroître plus rapidement que les autres dans les logements résidentiels des villes de niveau II-III?

Le logement abordable a été un moteur de croissance pour le marché immobilier dans les villes de niveau 1, 2 et 3. En fait, au cours des deux dernières années, le logement abordable a représenté plus de 50% des lancements et des ventes dans les villes de niveau 1. Il ne fait aucun doute qu’il s’agit d’un segment avec une opportunité de croissance massive au cours de la prochaine décennie. Cependant, le segment du logement abordable a tendance à subir des effets négatifs lors de conditions telles que la pandémie, mais a tendance à se rétablir plus rapidement que les autres segments au début de la reprise économique.

Le marché des REIT en Inde est sur le point d’entrer dans une période de croissance prolongée. Dans quelle mesure voyez-vous les investisseurs indiens traditionnels s’adapter pour y investir leurs fonds?

Actuellement, il existe trois FPI cotées en Inde: Embassy Office Parks, Mindspace Business Space et Brookfield Real Estate Trust. Embassy Office Parks a ainsi dégagé une bonne performance pour les investisseurs. Il existe une énorme opportunité de croissance dans les FPI dont l’actif immobilier de plus de 35 milliards de dollars est éligible à la cote comme FPI. Nous sommes également susceptibles de voir des marques fortes pénétrer le marché des REIT, renforçant ainsi la crédibilité de l’instrument d’investissement. Si les FPI sont connues des investisseurs particuliers aux États-Unis depuis plus de 50 ans, elles sont relativement inconnues des investisseurs particuliers indiens. En fait, les investisseurs individuels détiennent moins de 10% de la participation publique de l’Ambassade, soit près de 40%. La taille des lots d’investissement doit être réduite pour stimuler l’investissement individuel dans les FPI. N’oublions pas que le REIT est une classe d’actifs de 2 000 milliards de dollars dans le monde.

Quel rôle jouera l’instance dirigeante de REIT -SEBI pour faciliter l’accès financier des investisseurs?

Il y a beaucoup de délibérations sur ce front. Le gouvernement a déjà décidé d’autoriser les investisseurs étrangers à accéder au financement par emprunt des REIT. Cette classe d’actifs a peut-être changé le visage du marché indien des bureaux étant donné que le pays a coté trois REIT en deux ans, ce qui reflète l’empressement des investisseurs à adopter des actifs de haute qualité offrant un meilleur produit aux locataires et aux investisseurs. Comme je l’ai mentionné plus tôt, des lots moins volumineux devraient permettre une meilleure participation des détaillants, une amélioration des volumes de négociation et faciliter l’entrée des REIT dans les indices de référence. Nous pensons que la structure Reit a définitivement modifié le visage du marché indien des bureaux.

L’instance dirigeante de REIT –SEBI doit veiller à ce que les meilleures pratiques mondiales soient non seulement encouragées, mais également strictement respectées dans la gestion des REIT. Les REITs sont un outil financier moderne qui est relativement inconnu du public des investisseurs indiens. SEBI doit veiller à ce que les investisseurs soient bien protégés sur le marché des capitaux et continuera de le faire également dans le cas des REIT.

Comment évaluez-vous le REIT par rapport à l’achat direct de biens immobiliers en tant que modes d’investissement?

L’investissement direct dans un immeuble commercial rentable n’est pas seulement hors de portée pour de nombreux investisseurs, il comporte également de nombreux risques. Les FPI, de manière limitée, fonctionnent comme une assurance où le risque d’investissement est réparti sur un grand nombre d’investisseurs. Dans le cas de l’achat direct de biens immobiliers, le risque est beaucoup plus important pour l’investisseur individuel car la qualité et l’administration des actifs et les rendements peuvent être risqués dans le cas d’achats directs.

L’idée des FPI est de mettre l’investissement dans l’immobilier commercial à la portée d’un investisseur moyen du marché boursier qui partage un risque élevé avec des lakhs / crores d’autres investisseurs d’une FPI particulière. La meilleure partie est que les FPI ont reçu un cadre institutionnel et que l’investissement est systématique. Les lois d’inscription des REIT en Inde sont assez strictes, même par rapport à d’autres pays, ce qui rend la gestion, le reporting, la transparence, etc. bien meilleurs, ce qui n’est pas possible dans l’achat direct. En fait, c’est pour éliminer les nombreux risques liés à l’achat direct que les FPI ont été promulguées et c’est pourquoi elles se portent bien dans le pays où elles ont été autorisées.

Que peut faire de plus le gouvernement pour soutenir son objectif de «logement pour tous»?

Le logement pour tous est une initiative historique. Le gouvernement a correctement identifié le besoin de logement dans le pays ainsi que d’autres nécessités telles que les soins de santé, l’éducation, la nourriture, etc. et s’est lancé dans le voyage du «logement pour tous» dans le pays. L’initiative a rencontré un succès considérable dans les sphères rurale et urbaine. Maintenant, le besoin de l’heure est de régler certains des problèmes de démarrage, comme on l’a vu dans certaines régions du pays. De plus, grâce à l’apprentissage du «Logement pour tous»-1, nous pouvons déployer le «Logement pour tous» – 2 qui couvrira plus de segments de notre société et fournira des logements à une plus grande partie de la population. Il faut faire correspondre la bonification d’intérêt pour les catégories MIG I et MIG II à la bonification d’intérêt accordée aux catégories EWS et LIG, soit 6,5% dans «Logement pour tous» -2. Il est également nécessaire d’augmenter la taille des logements MIG I à 200 m² et celle du MIG II à 250 m² compte tenu de la situation actuelle.

Quel type de correction de prix le marché de l’immobilier de luxe devrait-il subir dans les métropoles?

Le logement de luxe a connu un retour en quelque sorte au cours des 10 à 12 derniers mois pour différentes raisons. Le marché du logement de luxe se porte aujourd’hui bien et il est peu probable qu’il y ait une correction de prix significative dans ce segment. Les promoteurs immobiliers de luxe proposent de nouvelles offres, ainsi qu’une salle supplémentaire qui répondra aux exigences de la WFH (Work From Home). Les constructeurs qui n’ont pas tardé à ajouter cette pièce supplémentaire dans leurs maisons de luxe ont récolté le plus d’avantages ces derniers temps. Cependant, les quelques projets résidentiels de luxe dans une poche lointaine d’une ville que le constructeur a commencé par excès de confiance verront une certaine correction des prix. Mais dans l’ensemble, on peut dire que les prix resteront fermes et que c’est le meilleur moment pour acheter une maison de luxe.

Obtenez en direct les cours des actions de l’ESB, de la NSE, du marché américain et de la dernière valeur liquidative, du portefeuille de fonds communs de placement, consultez les dernières nouvelles des introductions en bourse, les introductions en bourse les plus performantes, calculez votre impôt à l’aide du calculateur d’impôt sur le revenu, connaissez les meilleurs gagnants du marché, les meilleurs perdants et les meilleurs fonds d’actions. Aimez-nous sur Facebook et suivez-nous sur Twitter.

Financial Express est maintenant sur Telegram. Cliquez ici pour rejoindre notre chaîne et rester à jour avec les dernières nouvelles et mises à jour de Biz.