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Washington Premier Ch. 11 marque de nouvelles incertitudes pour le commerce de détail – WWD

Washington Prime Group Inc. a déposé une demande de chapitre 11 devant le tribunal des faillites du Texas, marquant une autre phase des retombées de la pandémie de COVID-19 en cours sur le commerce de détail – l’effet des difficultés de loyer du commerce de détail et des fermetures de magasins sur les centres commerciaux.

Le dépôt de bilan dimanche soir de la fiducie d’investissement immobilier des centres commerciaux, qui compte quelque 102 centres commerciaux et environ 52 millions de pieds carrés d’espace aux États-Unis, fait suite à ceux des exploitants de centres commerciaux Pennsylvania REIT et CBL ces derniers mois.

Lundi, dans les dossiers judiciaires, Washington Prime a reconnu les difficultés financières antérieures à la pandémie, notamment les fermetures de magasins de locataires importants, dont Sears et Bon-Ton Stores, après leurs propres dépôts de bilan. Mais il met également en évidence un récit sur l’effet domino des défauts de paiement largement signalés pendant la crise du COVID-19 aux États-Unis, alors que la contagion aéroportée mortelle a d’abord conduit à des fermetures temporaires de magasins, puis à un changement à plus long terme des modes de vie et habitudes d’achat.

“WPG a été contraint d’accorder à certains locataires un allégement de loyer grâce à une combinaison de reports et de réductions de loyer pour éviter les faillites de locataires et les abandons de bail pendant la majeure partie de 2020, alors que le commerce en personne était largement inexistant”, a déclaré Mark E. Yale, directeur financier de Washington Prime. écrit dans une déclaration déposée dans l’affaire.

“Bien que ces mesures aient aidé à maintenir les taux d’occupation, elles ont eu un effet défavorable important sur les revenus, les opérations et les flux de trésorerie de WPG pour l’exercice se terminant le 31 décembre 2020, et continuent d’avoir un impact sur la société en 2021”, a-t-il déclaré.

Le plan de faillite de Washington Prime intègre une proposition d’accord de soutien à la restructuration entre la société et ses groupes de prêteurs, qui décrit les conditions négociées pour capitaliser certaines dettes, envisage une facilité de prêt à terme de sortie de 1,2 milliard de dollars et indique que la société demanderait l’approbation du tribunal pour 100 millions de dollars de débiteur. financement en possession.

Mais l’accord permet également de répondre à l’une des incertitudes centrales de l’affaire, et d’ailleurs, de toute entité de vente au détail en 2021 : quelle sera la valeur de ses propriétés sous-jacentes.

Dans cet esprit, la proposition intègre une soi-disant «fonctionnalité à bascule», qui permettrait à l’entreprise de rechercher des investisseurs et des acheteurs potentiels pour l’entreprise. La société et ses banquiers ont commercialisé les activités de Washington Prime auprès de partenaires stratégiques et financiers potentiels au cours du mois dernier et ont cherché à poursuivre ce processus plus longtemps pendant la faillite.

Toute offre d’acquisition réussie devrait, bien entendu, offrir de meilleurs taux de récupération que ce que prévoit l’accord actuel de soutien à la restructuration.

« Ils reconnaissent qu’il est probablement difficile d’évaluer la valeur de cette entreprise », a déclaré Andrew Kamensky, associé chez Kelley Kronenberg. Kamensky n’est pas impliqué dans l’affaire et a parlé en général.

«Vous commencez à avoir une résurgence des affaires, les gens se font vacciner, les magasins rouvrent et vous pouvez voir que le marché immobilier est devenu fou dans de nombreuses régions du pays.

“Les créanciers et les débiteurs avaient peut-être du mal à identifier quelle est la vraie valeur de l’entreprise”, a-t-il ajouté. « La fonction de basculement pour tester le marché afin de vraiment voir si ce qui est proposé actuellement est le meilleur résultat pour toutes les parties concernées. »

Le processus de faillite, bien que souvent perçu comme une évolution inquiétante ou sombre pour les entreprises, parfois à juste titre, peut néanmoins offrir certains avantages structurels pour les entreprises. D’une part, il accorde le bénéfice de la suspension automatique des poursuites contre la société, ce qui met fin à toutes les demandes immédiates, poursuites et actions en recouvrement contre elle.

“Cela offre, comme pour toute faillite, un répit pour traiter les problèmes de manière globale plutôt que ponctuelle”, a déclaré Brian Free, avocat chez Hillis Clark Martin & Peterson PS, qui n’a aucun rôle dans l’affaire Washington Prime et commenté largement.

“Il sera intéressant de voir comment ils utilisent le processus de faillite du chapitre 11 pour fournir cet espace de respiration”, a-t-il ajouté. “Cela ne changera pas les tendances économiques globales, donc s’ils peuvent l’utiliser comme moyen de restructurer et de rendre la propriété sous-jacente viable, alors cela pourrait réussir, mais ils doivent avoir cette stratégie sous-jacente.”

Les questions clés à la fin de cette procédure seraient en fin de compte de quel type d’occupation ces centres commerciaux vont-ils rester, si les loyers sont susceptibles d’augmenter ou de baisser, et si davantage de détaillants finissent par demander le chapitre 11 après l’accalmie actuelle. dossiers, ont déclaré les avocats.

« Ce sont les principales inconnues, et celles-ci génèrent de la valeur », a déclaré Kirk L. Brett, qui préside le groupe de pratique sur les faillites, les droits des créanciers et les réorganisations d’entreprises, Duval & Stachenfeld LLP. Brett n’est pas impliqué dans l’affaire Washington Prime.

« La valeur du centre commercial est dictée par l’étendue de la location et les loyers qu’ils paient », a-t-il déclaré. « Si vous essayez de voir à quoi ressembleront les restructurations à l’avenir, cela dépend de la valeur, et la valeur dépend des locataires. »

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